Blog VERTONE – Les espaces de coworking en France: un bel avenir?
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Blog VERTONE – Les espaces de coworking en France: un bel avenir?


La collaboration peut se définir comme une sorte de co-implantation, de partage d’espaces ouverts et de salles de réunion entre collaborateurs dans un espace intime propice à la créativité. Le marché en plein essor du coworking n’atteint plus seulement son objectif historique, mais est de plus en plus diversifié et se développe vers de nouveaux types d’emplois. Qui sont les leaders en France? Quelle est la recette du succès des espaces de coworking?

Un marché français du co-working en plein essor

Le marché français du coworking connaît une croissance exponentielle: selon une étude récente du cabinet de conseil immobilier Knight Frank, le nombre de salariés travaillant dans les espaces de coworking est passé de 21 000 en 2010 à près de 1,7 million aujourd’hui. . En deux ans, les espaces de coworking ont augmenté de 80% en France.

La collaboration commence à faire ses preuves face aux bureaux traditionnels: depuis le début de l’année, les entreprises de co-working représentent environ un tiers des loyers de surface de plus de 5 000 m² au centre de Paris.

Ce succès s’explique avant tout par une évolution du nombre de clients des espaces de coworking. Alors qu’auparavant, cela ciblait principalement les startups et les indépendants, ils attirent désormais des entreprises de toutes tailles et catégories.

Des indépendants aux employés de l’entreprise

Start-ups et freelances: l’objectif historique de la collaboration

Les premiers espaces de coworking – que ce soit l’espace pionnier de Brad Neuberg ouvert à San Francisco en 2005 ou Cantine à Paris en 2008 – avaient tous un point commun: la rencontre entre entrepreneurs et indépendants.

Les avantages de travailler ensemble pour ces deux objectifs sont nombreux. Il permet aux indépendants de rompre avec la solitude associée à leur statut et d’élargir leur texture professionnelle. Quant aux débutants, les espaces de coworking leur permettent de rencontrer des personnes d’autres horizons afin de faire face à de nouvelles problématiques et même de développer leur business avec des compétences qu’ils n’ont pas encore.

Un certain nombre de « pure players » qui travaillent ensemble sur ces deux objectifs se positionnent.
On peut considérer La Cordée qui compte 13 implantations en France et un grand nombre de services pour les indépendants et les entrepreneurs (résidence, annuaire répertoriant les coordonnées de chaque adhérent et les compétences pour faciliter l’entraide). Il y a aussi des joueurs qui jouent des cartes de haute qualité comme The Bureau ou Kwerk, surtout avec des champs propres.

WeWork, leader mondial du coworking, avec une valeur de marché de 47 milliards de dollars lors de sa dernière introduction en bourse, fait partie de cette catégorie de coworking «pure players». Cependant, cette entreprise diffère des exemples précédents non pas par sa taille, mais par ses objectifs.

Les grandes entreprises et leurs salariés: deviendront-ils bientôt les principaux clients des espaces de coworking?

Depuis plusieurs années, de grands groupes s’occupent d’espaces de coworking pour des équipes de projets «hors ville», des initiatives en interne et des télétravailleurs.
Le télétravail concerne aujourd’hui environ 25% des salariés français. Cependant, certains ne peuvent pas travailler à domicile en raison du manque de conditions favorables telles qu’une bonne connexion Internet. D’autres ont besoin de «voir le monde» pour ne pas se sentir seuls. Une solution pour tous est de se rendre dans une zone de coworking près de chez eux. Ce système a été adopté par plusieurs entreprises comme EDF, qui ont mis en place un réseau d’espaces de travail internes dans environ 2 000 de leurs établissements.

La collaboration convient également aux travailleurs nomades tels que les consultants et les vendeurs pour limiter les déplacements domicile-travail entre les installations de leurs clients et le siège de l’entreprise. Par exemple, Generali propose des bureaux partagés aux salariés qui souhaitent limiter leurs déplacements. Cette initiative a permis à l’assureur de restituer une partie de son siège social à son propriétaire, économisant ainsi 20% de son loyer. De même, McKinsey propose des abonnements aux consultants américains dans les domaines WeWork. Enfin, le conseil régional d’Ile-de-France, qui a déménagé à Saint-Ouen en 2017, propose à ses agents de travailler plusieurs fois par semaine dans des espaces de travail partagés.

Certaines entreprises de coworking se sont placées dans la cible du télétravail et des travailleurs itinérants. Le spécialiste des espaces de travail Regus a lancé la marque Stop & Work avec 7 sites à Petite et Grande Couronnes en Ile-de-France, très proches des implantations de leurs clients. La Poste a également ouvert une place dans le Val d’Oise sous la marque Nomade dans un ancien bureau d’Enghien-les-Bains. Ces deux acteurs ont un autre point commun: l’ouverture d’espaces de coworking leur permet d’optimiser les actifs immobiliers sous-utilisés.

Les leaders du marché en France ont réussi à faire de leur mieux en créant des espaces «mixtes» qui peuvent répondre à chaque objectif: des open spaces économiques pour les indépendants, des bureaux fermés pouvant accueillir des startups et de grandes équipes de projets. Groupes, salles de réunion pour les commerciaux qui souhaitent accueillir des clients …

De grandes surfaces – dans la plupart des cas au moins 5 000 m² – sont une condition préalable pour proposer une telle variété d’offres. C’est pourquoi dans cette catégorie on retrouve des acteurs comme Wojo (anciennement Nextdoor), le bras collaboratif de Bouygues Immobilier et AccorHotels, ou l’américain WeWork, qui inclut la «Digital Factory» de Thales. 9 zoneà Quartier parisien.

Certaines foncières se lancent également dans l’aventure: Covivio, anciennement Foncière des Régions, souhaite déployer 70 000 m² d’espaces de coworking flexibles d’ici 2022 sous la marque Wellio. Ces espaces sont conçus pour les grands groupes ainsi que pour les débutants, les entrepreneurs et les indépendants.

Après 11 ans d’existence en France, 3 leçons à tirer

Les leaders collaboratifs ont une proposition de valeur différente

Pour l’instant, de nombreuses entreprises de coworking coexistent car elles ne sont pas dans le même créneau. Bureau propose des espaces haut de gamme, La Cordée donne accès à une communauté de collègues inégalée, WeWork vend des abonnements pour des bureaux partout dans le monde …

L’emplacement d’un lieu compte

Les zones situées dans les zones commerciales et les zones de transit affichent généralement de bons taux d’occupation. La Poste a ouvert plusieurs bureaux fermés aux aéroports d’Orly et de Roissy en 2018, et ces bureaux ont rapidement trouvé leur public cible: les travailleurs nomades qui voulaient s’isoler une heure ou plus avant un vol. L’opérateur multiburo a ouvert un espace de coworking au cœur de la gare Saint-Lazare et Regus à la gare Saint-Jean de Bordeaux en novembre 2018.

Certains acteurs ont décidé de s’installer dans des zones moins centrales, plus proches des transports en commun et des quartiers résidentiels. C’est le cas de Nexity, qui a lancé son offre Blue Office en périphérie parisienne. Bien qu’occupée à 70%, l’entreprise n’a pas pu trouver son modèle économique et a dû fermer un certain nombre de zones.

Construire des partenariats stratégiques est la clé du succès

Après son échec dans Blue Office, Nexity a pu se redémarrer sur le marché collaboratif.
En janvier 2019, Nexity a acquis une participation de 54% dans Morning Coworking, l’un des leaders du marché français. Les deux acteurs souhaitent accélérer la distribution des sites de Morning Coworking et passer de 5200 clients à 25000 d’ici 2022.

Bouygues Immobilier s’est associé à AccordHotels à l’été 2017 pour créer un géant européen de la collaboration et concurrencer WeWork. 2022 ici à travers l’Europe.

Est-ce un modèle durable?

Cependant, la durabilité du modèle est discutable. C’est une débâcle totale de l’introduction en bourse de WeWork en jeu, mais c’est l’un des pionniers du genre. Initialement prévue pour septembre 2019, l’introduction en bourse a été reportée à 2020 suite aux découvertes sur des montages financiers opaques par le président de WeWork, Adam Neumann. La valorisation boursière de la société est alors passée de 47 milliards de dollars à 10 milliards de dollars. Ce qui deviendrait l’une des plus grandes introductions en bourse de Wall Street en 2019 ne serait finalement que la divulgation d’un modèle commercial trompeur. Pourtant, à la lumière de cette histoire, personne ne peut s’empêcher de penser que le problème ne réside pas seulement dans les espaces de coworking eux-mêmes, mais en partie dans l’abus du patron de WeWork.

Avec le développement du travail à distance, de plus en plus de travailleurs nomades, et l’adoption de cette voie par de plus en plus d’entreprises, la collaboration a encore de beaux jours devant elle, malgré un modèle économique incertain.

Article rédigé par Henri DOUSSET



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